Нов „Свещен Граал“ в жилищната криза: Тавани на наемите в цялата страна

През последните 10 години Доминик Хорн работи за обществена здравна организация в бързо развиващия се град Ванкувър в щата Вашингтон, помагайки на хора, притиснати от скок на наемите, да се опитат да избегнат бездомността.

Понякога тя се чуди дали ще бъде следващият клиент на нейната агенция.

Тъй като съпругът й понякога се бори да си намери работа, г-жа Хорн е увеличила максимално кредитните си карти, за да бъде в крак с наема. Тя е разчитала на обществена помощ и е останала в приюти. Двойката и двете им деца са се местили толкова много пъти, че тя пази сантиментални предмети като снимки и наследствени вещи в кутия, защото все още никое място не се чувства като у дома.

„Аз съм просто в постоянно състояние на чакане другата обувка да падне“, каза г-жа Хорн, 42, чийто настоящ договор за наем изтича през май. „Едно покачване на цените ме дели от връщане към нестабилност.“

Г-жо. Хорн е един от хилядите жители на Вашингтон, които се събраха през последните седмици в Олимпия, столицата на щата, за да лобират пред законодателите за един от най-внимателно наблюдаваните жилищни законопроекти в страната: мярка, която ще ограничи увеличението на жилищния наем със 7 процента годишно .

нов доклад от Съвместния център за жилищни проучвания към Харвардския университет.

„Хората са изправени пред главоломно скок на наемите“, конгресменът Лори Джинкинс, демократ и говорителят на щатската камара, каза по време на откриването на законодателната сесия през януари. „Те са стресирани, страхуват се и ни молят за помощ.“

Исторически правилата за наемите са били приемани от общините, а не от щатите. Системата на Ню Йорк обхваща 2 милиона души - почти една четвърт от населението. Сан Франциско и Лос Анджелис – и по-скоро Сейнт Пол, Минесота, и Монтгомъри Каунти, Мериленд – са сред 200-те местни власти, които регулират наемите.

Монтана, Флорида и Охайо са скорошни попълнения; Западна Вирджиния може да бъде следващата, според Джим Лапидес, който следи законодателството за Националния съвет за многофамилни жилища, група, която представлява жилищната индустрия.

блокира местните разпоредби за наем през 1981 г., когато републиканците за последен път контролираха кабинета на губернатора и законодателната власт. Вместо да премахне тази забрана, настоящият законопроект ще защити наемателите в целия щат, включително тези в градовете, които може да не са в състояние или да не желаят да предприемат собствени действия.

Мярката е изправена пред огромни предизвикателства в законодателния орган, който трябва да бъде прекъснат на 7 март. Подобен опит миналата година се провали. И този път първоначалното предложение, което изискваше ограничение от 5 процента, беше спряно в сенатска комисия, след като умерен демократ каза, че не може да подкрепи „приемането на рисковани политики, които могат да донесат повече вреда, отколкото полза“.

Предложеният таван от 7 процента ще бъде равен, за разлика от тези в Орегон и Калифорния, които могат да варират донякъде в зависимост от това колко бързо се покачват потребителските цени. Таванът е 7 процента плюс нивото на инфлацията в Орегон и 5 процента плюс инфлацията в Калифорния; и двата щата определят максимум от 10 процента.

Вашингтонският законопроект ще се прилага само за подновяване на лизинг; на наемодателите ще бъде разрешено да увеличават наемите по желание, когато отдават под наем на нов наемател. За да се избегне обезсърчаването на строителството, ограниченията няма да се прилагат през първите 10 години, в които сградата е обитавана, според държавния представител Емили Алварадо, главният вносител на законопроекта.

Наемите във Вашингтон се повишиха с 34 процента, коригирани спрямо инфлацията, между 2001 и 2019 г., изпреварвайки 21-процентното увеличение на доходите на наемателите за същия период, според Центъра за бюджетни и политически изследвания, национална изследователска група.

През 2023 г., която някои държавни лидери нарекоха „годината на жилищата“, законодателите се съсредоточиха върху предлагането, приемайки закони за разрешаване на повече дуплекси, четириплекси и допълнителни жилищни единици в жилищни райони , като същевременно бюджетира рекордните 400 милиона долара за жилищен доверителен фонд, подпомагащ жители с ниски доходи.

съкратената законодателна сесия беше белязана от законопроекти, свързани с достъпността на жилищата и набирането на нови приходи, повечето от които спонсорирани от демократите с малко или никакви Републиканска подкрепа. Освен сметката за наем, законодателите налагат данък върху сделките с недвижими имоти над 3 милиона долара и акциз до 10 процента върху краткосрочните наеми като жилища на Airbnb.

„Светият граал на светите граали е контролът върху наемите“, каза щатският представител Андрю Баркис, републиканец, който представлява район източно от Олимпия. „Те са дяволски решени да го направят“, каза той за демократите, „и са на прага да си помислят, че могат.“

Г-н. Баркис, който притежава компания за управление на имоти, е бил съюзник на Вашингтонската асоциация за многофамилни жилища, която представлява големи компании за управление на имоти. Групата изпрати 150 членове да лобират в Олимпия през януари, най-големият контингент досега.

леко скорошно понижаване на наемите до повишено предлагане на жилища. В него се казва, че маржовете на печалбата в индустрията са ниски, като всеки 1 долар наем носи само 6 цента печалба, така че налагането на таван на наема може да застраши изграждането на 15 000 жилищни единици през следващите 20 години.

наемодатели, които замразяват или да намалят наемите на своите наематели.

„Стимулите са това, което привлича хората на масата“, каза Брет Уолър, главен съветник на Devco Residential Group, която разработва достъпни и пазарни оценете апартаменти в повече от дузина щати.

272 квадратни фута за $1200 на месец

Асоциация на собствениците на произведени жилища, която представлява хора, които притежават домове в паркове за мобилни къщи и наемат земята, на която седят. Те също се сблъскаха с рязко увеличение на наемите.

заявки за изгонвания на глава от населението в щата през 2023 г. Един след друг, избирателите споделяха истории за изгонвания и бездомност.

Моника Зазуета, която доведе 9-годишния си син Овен на срещата, каза, че Овен е станал все по-отчаян от нестабилната жилищна ситуация на семейството му.

„Кризата на младите хора мобилен екип излезе да помогне, защото Овенът каза, че не иска да живее повече“, каза тя, ридаейки.

Друга група, която редовно присъства в State Capitol е асоциацията за жилищно настаняване под наем във Вашингтон, която се противопоставя на разпоредбите за наемите и представлява по-малки собственици на имоти като Майк Фрост.

правила за наем, г-н Фрост, на 67 години, притежава две сгради в квартал Capitol Hill в Сиатъл, общо 26 единици и извършва собствени ремонти. По време на обиколка на своята градинска жилищна сграда, построена през 50-те години на миналия век, г-н Фрост каза, че е горд да осигури сравнително достъпни жилища - 430 квадратни фута една спалня върви за 1385 долара на месец - в бързо променящ се блок.

От другата страна на улицата нови градски къщи се продават за $800 000. Вляво пететажна сграда има 56 микро-единици - студиа с площ от 272 квадратни фута, един от най-новите опити на града за достъпност - които се отдават под наем за $1200 на месец.

Mr. Фрост каза, че регулациите за наема в щата от вида, който се обсъжда в Олимпия, ще навредят на малките наемодатели, които вече се борят с ескалиращи разходи и бюрокрация, и ще накарат някои от тях да продадат сградите си.

инициативата за гласуване, сега в подписа - етап на събиране, ще наложи „данък върху заплатите на наднорменото възнаграждение“ на компаниите за всеки служител, на който се плащат повече от 1 милион долара годишно за финансиране на ново обществено жилище.

в Белингам. В интервю в Little Cheerful Cafe, което г-н Кинг някога е притежавал, той каза, че преди десетилетие се е борил с множествена склероза и развод и най-накрая е намерил апартамент с една спалня през 2015 г. за $750 на месец в комплекса, където Г-жа Бърнсайд живее.

Когато имотът беше придобит през 2021 г. от базирана в Мичиган фирма за управление, наемът на г-н Кинг беше 850 долара, но скоро скочи — първо до 1100 долара , след това до $1750.

Следващият му дом беше Saturn Vue от 2007 г.

„Наистина не можех да си позволи да се премести където и да е“, каза г-н Кинг, 59.

В крайна сметка той успя да си проправи път до върха на осемгодишен списък с чакащи за обществено жилище. И той беше зашеметен колко много от бившите му съседи са били принудени да се преместят, понякога в други щати.

„Спрях да броя на 20“, каза г-жа Бърнсайд.